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       經(jīng)深圳市政府批準(zhǔn)，《深圳市危房重建規(guī)劃管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）已正式印發(fā)，自2021年5月1日起施行，有效期5年。

      記者3月29日從深圳市規(guī)劃和自然資源局獲悉，危房重建的原則為保證“房產(chǎn)登記面積不變”，并應(yīng)“具有合法房屋權(quán)屬證書”。

2019年11月拆除前的鹽田區(qū)海濤花園被鑒定為D級(jí)危樓。

歷史遺留違法建筑危房不在適用范圍

     隨著深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立邁過第40個(gè)年頭，部分早期修建的房屋，尤其是海砂房，存在安全隱患，有著強(qiáng)烈的重建或加裝電梯、增加停車位等需求。

    據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局的政策解讀，《規(guī)定》對(duì)適用條件進(jìn)行了明確，一是具有合法房屋權(quán)屬證書，二是經(jīng)深圳市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危房且鑒定報(bào)告處理意見為整體拆除。

    目前，深圳市還有城市更新和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用等多種途徑解決危房重建問題，暫無法預(yù)判《規(guī)定》涉及的市場(chǎng)需求量。因此，在適用范圍上，《規(guī)定》提出符合城市更新、土地整備、棚戶區(qū)改造、基本生態(tài)線、文物保護(hù)、歷史建筑、歷史風(fēng)貌區(qū)等相關(guān)規(guī)定的危房，從其規(guī)定。考慮到早年批準(zhǔn)的農(nóng)村私房和兩規(guī)、三規(guī)處理的歷史遺留違法建筑等，是經(jīng)由特殊政策處理的房產(chǎn)，并未執(zhí)行規(guī)劃審批的法定程序，現(xiàn)狀建筑難以滿足相關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，該建筑不適用本規(guī)定。

深圳市鹽田區(qū)海濤花園拆除前安全隱患突出。

    按照深圳建設(shè)先行示范區(qū)打造“民生幸福標(biāo)桿”關(guān)于“住有所居”的要求，《規(guī)定》更加注重危房重建后人居環(huán)境品質(zhì)的提升，在保證“房產(chǎn)登記面積不變”的情況下，允許依規(guī)對(duì)危房重建優(yōu)化設(shè)計(jì)。

     最受關(guān)注的住宅類危房，《規(guī)定》明確，重建不得突破原建筑占地面積、原分棟分戶產(chǎn)權(quán)登記面積，可以在延續(xù)原建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，按照現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)建筑立面細(xì)節(jié)、材料等進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。建筑層高可以按照現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)調(diào)整。單元式住宅重建時(shí)可隨主體建筑同時(shí)申請(qǐng)加裝電梯，加裝電梯應(yīng)按照深圳市既有住宅加裝電梯相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    獨(dú)立式住宅應(yīng)按原產(chǎn)權(quán)登記面積、原占地范圍進(jìn)行重建，不得增加建筑層數(shù)，不得增加架空、停車位等功能。除獨(dú)立式住宅之外的危房重建項(xiàng)目，可以增加架空公共空間、公共通道和公共停車位等核增面積。增加的停車位歸危房所在宗地全體業(yè)主共同使用。

    此外，公共設(shè)施類危房可對(duì)建筑使用功能、建筑風(fēng)格、占地范圍進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，單獨(dú)宗地建設(shè)的公共設(shè)施類危房可結(jié)合片區(qū)需求重新核定建設(shè)規(guī)模。辦公、商業(yè)和工業(yè)廠房類危房，可根據(jù)用地條件，合理整合建筑使用功能，優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，但不得突破原產(chǎn)權(quán)登記對(duì)應(yīng)的各分項(xiàng)功能建筑面積。

     《規(guī)定》明確，危房重建的申請(qǐng)人為房屋所有人，可依法授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者其他相關(guān)單位、個(gè)人，提出申請(qǐng)并組織實(shí)施。危房重建須征得本棟業(yè)主全體同意。

     危房申請(qǐng)重建須具有合法房屋權(quán)屬證書。已設(shè)立抵押權(quán)的危房，應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人同意重建或注銷抵押登記的書面意見；被依法查封的危房，應(yīng)當(dāng)取得作出查封決定的有權(quán)機(jī)關(guān)同意重建或注銷查封登記的書面意見；獨(dú)立宗地建設(shè)的公共設(shè)施類危房未取得合法房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)當(dāng)提交土地權(quán)屬證明文件或區(qū)人民政府相關(guān)主管部門同意重建的書面意見。

加裝了電梯的深圳舊住宅樓。

     增加停車位、架空公共空間、公共通道等核增面積涉及宗地建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分改建的，公共設(shè)施類危房調(diào)整占地范圍的，以及因優(yōu)化整合改變?cè)ㄖ玫匚恢蒙婕罢加米诘胤秶鷥?nèi)公共用地的情形，還應(yīng)當(dāng)按照《民法典》第二百七十八條要求，經(jīng)所在宗地內(nèi)規(guī)定比例的業(yè)主同意。經(jīng)查詢，該“比例”的法條規(guī)定為“宗地內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。”

     據(jù)了解，2019年3月《深圳市房屋安全管理辦法》出臺(tái)，加強(qiáng)了房屋安全鑒定和房屋安全隱患治理方面的管理工作。新《規(guī)定》出臺(tái)后，要求規(guī)劃和自然資源部門做出危房重建規(guī)劃批準(zhǔn)和建設(shè)工程規(guī)劃許可后，將審批結(jié)果在深圳市電子證照系統(tǒng)中共享，供房屋安全管理部門和土地監(jiān)察部門查閱。這將進(jìn)一步完善深圳市危房的安全管理體系，規(guī)范危房重建行為和程序，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全。